Mietrecht

Keine fristlose Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter möglich, wenn der Mieter ihm gegenüber sein Hausrecht ausübt.

29.10.2014

Der Bundesgerichtshof erließ am 04.06.2014 ein Urteil - BGH VIII ZR 289/13 - in dem es sich mit einer fristlosen Kündigung und einer hilfsweise ordentlichen Kündigung eines Mietvertrages durch den Vermieter beschäftigte.

Der Hintergrund der Kündigungen war folgender:

Die Parteien vereinbarten einen Besichtigungstermin des Mietobjektes durch den Vermieter, damit dieser die Installation von Rauchmeldern im Mietobjekt überprüfen konnte.

Im Rahmen dieses Termins kam es zwischen dem Mieter und dem Vermieter zu einem Streit, da der Vermieter den Besichtigungstermin dazu nutzen wollte, das gesamte gemietete Haus anzuschauen. Dies gegen den Willen des Mieters. Der Mieter forderte den Vermieter daraufhin auf, umgehend das Haus zu verlassen. Dieser Aufforderung kam der Vermieter jedoch nicht nach. Der Mieter umklammerte daraufhin den Vermieter und beförderte ihn vor die Tür des gemieteten Hauses.

Wegen dieses Vorfalls erklärte der Vermieter kurz danach die fristlose Kündigung. Gleichzeitig kündigte der Vermieter den Mietvertrag hilfweise ordentlich.

Der Bundesgerichtshof entschied in diesem Fall, dass weder die fristlose Kündigung des Mietvertrages, noch die ordentliche Kündigung, wirksam war.

Das Gericht ging davon aus, dass der Vermieter hier zumindest mitverantwortlich für den Vorfall war, da er abredewidrig versuchte, eigenmächtig das gesamte Haus zu inspizieren. Dadurch hat der Vermieter das Hausrecht des Mieters verletzt.

Im Rahmen einer Gesamtbetrachtung ging des Gericht davon aus, dass das Verhalten des Mieters keine derart gravierende Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag war, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne. Dabei verkannte, das Gericht nicht, dass das Verhalten des Mieters seinem Vermieter gegenüber sicherlich grenzwertig war, und er damit die Grenzen erlaubter Notwehr geringfügig überschritten haben könnte.

Fazit:

Grundsätzlich steht dem Mieter seinem Vermieter gegenüber ein Hausrecht zu. Auch wenn der Bundesgerichtshof im entschiedenen Fall die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages verneinte, sollten Mieter aufpassen, mit welchen Mitteln sie ihr Hausrecht dem Vermieter gegenüber ausüben. Den hier gibt es sicher Grenzen, die einzuhalten sind.